Zabezpečení pozemní poplatek

Land poplatek je bankovnictví na hypotéku , jako zástava za bankovní úvěr se používá.

Všeobecné

Občanského zákoníku (BGB), známý jako hypotéky hypotéky , hypotéky a anuitní náboj . Jako zástavu lze použít pouze poplatek za pozemek a hypotéku. V bankovním sektoru převládal pozemkový poplatek v 90% případů, což podle § 1192 odst. 1 BGB nevyžaduje (úvěrový) nárok. Toto ustanovení odděluje pozemek poplatek - na rozdíl od hypoték - ve smyslu zákona majetku z nároku a dělá to abstraktní (přesněji: ne příslušenství ). Aby bylo možné navázat spojení ( účinné podle práva povinností) mezi pozemní poplatku a nároků, které mají být zajištěny se Kautelarpraxis a judikatura v BGH dále rozvíjely na pozemek náboj do bezpečnostního pozemků poplatek .

Zabezpečovací hypotéku na půdu a pozemková práva lze objednat jako hypotéku . Mezi posledně uvedená majetková práva, která lze rovněž zatížit bezpečnostními poplatky za pozemky, patří vlastnictví bytu , částečné vlastnictví , dědičná práva na stavbu a vlastnictví dolů . Vlastnictví lodi lze zatížit pouze hypotékou na loď ( oddíl 24 SchiffsRegG).

funkce

Významné změny v zákoně se týkají bezpečnostní dohody, která je nyní uvedena v zákoně, a dopadů zákona o omezení rizik. Dnešní bezpečnostní hypotéka je čistá hypotéka třetí strany, která zajišťuje pohledávky jiných věřitelů. To je třeba odlišit od pozemkového poplatku původně registrovaného pro vlastníka nemovitosti .

Bezpečnostní dohoda

Pozemkový poplatek byl a je charakterizován tím, že - mezi věřitelem a ručitelem abzuschließender - záruka ( vysvětlení účelu ) zakládá toto spojení mezi pozemkovým poplatkem a poptávkou. Při postoupení hypotéky platilo do srpna 2008 ustanovení § 1157 občanského zákoníku, podle něhož v případě postoupení hypotečního zákona novému věřiteli byla obhajoba, která byla ručitelským základem existujícího mezi ním a právním vztahem předchozího věřitele k hypotéce lze čelit i novému věřiteli, pokud k akvizici nedošlo v dobré víře a bez námitek.

Zákon o omezení rizik

Prostřednictvím zákona o omezení rizik z srpna 2008 získal bezpečnostní pozemkový poplatek právní formu, protože § 1192 odst. 1a BGB, oddíl 1193 odst. 2 věta 2 BGB zmiňuje „pozemkový poplatek k zajištění pohledávky“. Ačkoli je majetkový poplatek ze zabezpečovacího pozemku stále nezávislý na zajištěné pohledávce, § 1192 odst. 1a věta 1 BGB stanoví souvislost mezi zabezpečovacím pozemkovým poplatkem a zabezpečovací smlouvou podle závazkového práva. Podle § 1192 odst. 1a odst. 1 odst. 2 BGB, § 1157 odst. 2 BGB je nyní vyloučen, což znamená, že poskytovatel zabezpečení může vznést námitky proti jakémukoli následnému kupujícímu zabezpečení ze smlouvy o zabezpečení . Nejdůležitější obranou je obrana proti splacení, podle které může poskytovatel zabezpečení (vlastník nemovitosti) postavit proti (novému) věřiteli úplné nebo částečné splacení pohledávky, takže v případě bezpečnostního případu (nový) věřitel nemusí požadovat celý základní kapitál v případě pozemkových dluhů, které nejsou nebo nejsou plně oceněny. Podle právní situace vytvořené § 1192 odst. 1a BGB může vlastník nemovitosti vznést námitku proti novému dlužníkovi půdy, že jej lze požadovat pouze z pozemkové zálohy s její oceněnou částí. Mezi další obrany patří úplné nebo částečné vyhynutí zajištěné pohledávky před postoupením hypotéky nebo námitka nedostatečné splatnosti pohledávky. Nabytí v dobré víře bez námitek je vyloučeno, i když nový věřitel nevěděl, že nabyl zástavní právo. Vlastník nemovitosti má rovněž nárok na tato práva vůči jakémukoli následnému kupujícímu pozemkového poplatku.

Odborná literatura však považuje nové nařízení obsažené v § 1192 odst. 1a BGB za neúspěšné a vyžadující revizi, i když zákonodárce musí sledovat celkový systém zástavních práv k majetku.

Sdružení odpovědnosti

V souvislosti s poplatkem za zajištění pozemku odpovídá kupující za zabezpečení kromě majetku, jeho základních složek ( § 1120 BGB), příslušenství nemovitosti ( § 1120 BGB) a podle § 1123 BGB za nároky na nájemné a leasing ( u pronajatých nebo pronajatých předmětů na půjčku ); Podle § § 1127 a násl. BGB je odpovědné i pojistné plnění , zejména pojištění budov ( § 1128 BGB) a další pojištění škod ( § 1129 BGB). To může znamenat, že ve výjimečných případech mohou být hnuteľné předměty (nebo zvířata ) zatíženy také hypotékou na zabezpečení.

ukončení

Rovněž nově vytvořené nařízení § 1193 odst. 1 bod 2 BGB stanoví výpovědní lhůtu 6 měsíců jako požadavek splatnosti cenného papíru pro zajištění. U poplatku za pozemní zabezpečení je třeba dodržovat přechodné ustanovení čl. 229 odst. 18 odst. 2 EGBGB . Ukončení je pouze podmínkou splatnosti, pokud byl pozemkový poplatek získán po 19. srpnu 2008. Ukončení starých smluv to nevyžaduje.

Uznání podle zákona o bankovním dohledu

Land poplatků užívané hlavně jako kolaterál v bankách před použitím jako kolaterál objektů obytných nebo komerčních nemovitostí jsou způsobilé a zajištění hodnoty z nemovitostí je jednou z priorit. Podle § 18a odst. 4 KWG jsou úvěrové instituce povinny provádět zvláště předepsanou kontrolu úvěru u smluv o půjčkách na spotřebitelský majetek , ve kterých je třeba zohlednit také poměr dluhu , jako je poměr krytí dluhové služby .

Všeobecné

Od ledna 2014 je úvěrový kolaterál z regulačních důvodů považován za techniku snižování úvěrového rizika . Pokud je úvěrový kolaterál uznán jako technika zmírnění úvěrového rizika podle nařízení o kapitálové přiměřenosti (CRR) použitelného ve všech členských státech EU , vede to k nižší úrovni vlastního kapitálu bank než u nezajištěných půjček . Díky tomu lze zabezpečené půjčky poskytovat s nižší úrokovou sazbou .

Zajištění pozemkových poplatků patří k technikám snižování úvěrového rizika „s bezpečným vkladem“ ( skutečné cenné papíry ; čl. 4 odst. 1 č. 58 CRR). Art. 194 CRR stanoví zásady pro uznávání dozorčí technik snižování úvěrového rizika, po kterém úvěru kolaterál zejména ve všech jurisdikcích ze zákona (English platné ) a vykonatelné (anglicky vykonatelný musí) být dostatečně likvidní , v průběhu času hodnoty stabilní a úvěrové události rychle recyklovatelná potřeba. Pozitivní korelace mezi kolaterálem a úvěruschopností dlužníka nesmí být příliš vysoká (čl. 194 odst. 4 nařízení o kapitálových požadavcích). V případě pochybností musí být jakékoli právní riziko vyloučeno právním názorem .

Zabezpečení pozemní poplatek

Zajištění pozemkových poplatků se považuje za hypotéky, kterým je podle čl. 125 odst. 1a nařízení o kapitálových požadavcích přidělena riziková váha 35% z účetní hodnoty, pokud je majitel používá nebo pronajímá jako rezidenční nemovitost , hodnota hypotéky k zapůjčení významně nezávisí na úvěruschopnosti dlužníka a riziko dlužníka významně nezávisí na majetku (čl. 125 odst. 2a a 2b nařízení o kapitálových požadavcích). SolvV , který je v platnosti od ledna 2014 , objasňuje požadavky, které musí splňovat hodnota hypotečního úvěru, kterou lze zohlednit pro účely nařízení o kapitálové přiměřenosti. Tyto požadavky jsou konečně uvedeny v oddíle 22 SolvV. Poté musí být hodnota hypotečního úvěru

  • podle § 16 odst. 2 věty 1 až 3 PfandBG v souvislosti s vyhláškou o stanovení hodnoty hypotečního úvěru nebo
  • v souladu s § 7 odst. 7 zákona o stavebních spořitelnách, s přihlédnutím k ustanovení schválenému společností BaFin podle § 5 odst. 2 č. 3 zákona o stavebních spořitelnách, nebo
  • se vztahují k nemovitosti v jiném státě Evropského hospodářského prostoru a byly stanoveny na základě přísných právních nebo správních předpisů platných v tomto státě, které společnost BaFin uznala za rovnocenné nařízení o stanovení hodnoty hypotečního úvěru nebo
  • být udržitelně dosažitelná hodnota určená jinak, která splňuje požadavky § 16 odst. 2 věty 1 až 3 PfandBG.

Ustanovení § 21 odst. 3 č. 1 KWG rovněž odkazuje na PfandBG, který je nyní v platnosti.

Omezení půjčování povoleno na základě čl. 125 odst. 2d CRR 80% z hodnoty úvěru nebo tržní hodnotu nepřekračuje. Podle čl. 126 odst. 1a nařízení o kapitálových požadavcích má komerční nemovitost rizikovou váhu 50% tržní hodnoty (nebo 60% hodnoty hypotéky) se stejnými požadavky na korelaci jako pro rezidenční nemovitosti. Splacení závisí To musí podle čl. 126 odst. 2b CRR na schopnosti dlužníka, úvěr hlavně z jiných finančních zdrojů než z objektu , specialita nebo financování projektu splácet až. V případě selhání se oběma rizikovým pozicím přidělí riziková váha 100% (čl. 127 odst. 3 a 4 nařízení o kapitálových požadavcích). U všech půjček přesahujících hodnotu půjčky musí být jako základ použita riziková váha nezajištěných půjček v souladu s čl. 124 odst. 1 nařízení o kapitálových požadavcích. Kromě toho vhodné pojištění škod je vyžadováno (čl. 208 (5), CRR) pro vlastnost, nezávislý odborník musí připravit na vedlejší posouzení (čl. 229 (1) CRR) a provádí roční (komerční nemovitosti), nebo každé tři je vyžadováno sledování věřitele (rezidenční nemovitost) (článek 208 CRR).

Zabezpečení pozemků a obchodování s půjčkami

Předmětem obchodování s půjčkami jsou mimo jiné nesplácené úvěry zajištěné hypotékami. Pokud jsou tyto půjčky prodány jedním příjemcem zajištění jinému příjemci zajištění, musí být pozemkový poplatek převeden formou postoupení, aby se na ně vztahovala ustanovení zákona o omezení rizik. Poté je obchodování s půjčkami stále možné, ale ochrana dlužníka byla vylepšena.

Formální souhlas s převzetím smlouvy o půjčce v rámci obchodování s půjčkami je neúčinný v souladu s § 309 č. 10 německého občanského zákoníku (BGB). Nařízení se týká převodu celé úvěrové smlouvy , tj. Převodu smlouvy . V případě smluv o spotřebitelském úvěru se zajištěním hypotéky (většinou financování nemovitostí , ale také spotřebitelských úvěrů ) musí podle § 492 odst. 1a věty 3 BGB prohlášení o smlouvě, které má být podepsáno dlužníkem, obsahovat v zásadě jasně strukturovaný údaj že věřitel postoupí pohledávky ze smlouvy o půjčce bez souhlasu dlužníka a může převést smluvní vztah na třetí osobu. Pokud tak neučiníte, postoupení nebo převod nejsou neúčinné , ale dlužník obdrží nárok na náhradu škody vůči své bance podle článku 280 německého občanského zákoníku (BGB). Podle § 496 odst. 2 věty 1 BGB musí být dlužník informován okamžitě po postoupení novému věřiteli a prostřednictvím kontaktních údajů nového věřitele ( čl. 246b odst. 1 odst. 1 č. 1, 3 a 4 EGBGB ). Pokud nový věřitel sleduje uzavření poplatku za zabezpečovací pozemek , může se dlužník bránit donucovacím opatřením podle § 767 ZPO a návrhem na zastavení uzavření podle § 769 ZPO.

Mezinárodní

Ve Švýcarsku známe hypoteční zástavní list, hypoteční zástavní list a platnost - což od ledna 2012 není možné . V Rakousku , hypotéky je pouze zástavní právo, které vzniká v souladu s § 446 rakouského občanského zákoníku na základě smlouvy a „zapracování“ ( vstup ) v katastru nemovitostí . Ve Francii je Hypothèque dobíjecí hypotéka, ale „znovu naplnitelná“, tj. Přecenitelná, což ekonomicky odpovídá poplatku za bezpečnostní pozemek . Anglická hypotéka také plní ekonomickou funkci poplatku za pozemek, i když se od něj právně liší.

smíšený

Bezpečnostní hypotéka není srovnatelná - i když souvisí doslova .

literatura

webové odkazy

Individuální důkazy

  1. ↑ Iwona Kolodziejczyk, Zabezpečovací pozemkový poplatek v německém právu a v polském návrhu zákona , 2010, s. 63.
  2. ↑ Kurt Schellhammer, majetkové právo podle Claim Basis , 2013, s. 298 RN 607.
  3. ↑ Datum valuty je úplné, pokud nominální částka pozemkového poplatku odpovídá výši zajištěné pohledávky
  4. ↑ Alexander Neumann, § 1192 Abs. 1a BGB - rychlá rána, kterou je naléhavě nutné revidovat , in: ZJS 6/2010, s. 685.
  5. ↑ Stefan Leible , hedžové fondy a soukromý kapitál - kletba nebo požehnání? , 2009, s. 72.
  6. ^ Peter Bassenge , in: Otto Palandt , BGB Komentář , 2014, § 1192 Rn. 3.
  7. ↑ Alexander Neumann, § 1192 Abs. 1a BGB - rychlá rána, kterou je naléhavě nutné revidovat , in: ZJS 6/2010, s. 689.
  8. ↑ Klaus Tiedtke v JURA 1983, s. 460, 472.
  9. ↑ Monika Hinteregger, Zabezpečovací práva k nemovitostem v Evropě , 2009, s. 237 f.
  10. ^ Matthias Fervers, Hypothèque dobíjecí a Grundschuld , 2013, s. 28.