Nájemní smlouva (Rakousko)

Horemans, 1767: Zemědělci dodat nájemné v naturáliích pronajímateli , německé historické muzeum v Berlíně

V rakouském právu povinností je pronájem je dlouhodobý kontrakt a typická dlouhodobý smluvní vztah . Stejně jako nájemní smlouvy, je zaměřen na dočasné předání využití k bodu za poplatek , ale liší se od, že tím, že užívání nespočívá v pouhé užívání věci, ale zahrnuje také rodit .

Nájemní smlouva je upravena zákonem v §§ 1090 a násl. ABGB .

V případě smíšených smluv je rozhodné právo určeno povahou hlavní položky ( absorpční teorie , § 1091 S 2 ABGB).

U pronájmu pozemků doplněk, který aplikuje zákon o pronájmu pozemků pro přidělování zahradního zákona . Pokud je pronajímatel rovněž podnikatelem, ale nájemce nikoli, použije se také zákon o ochraně spotřebitele (KSchG).

Obchodní prostory

Od zákona o nájmu (MRG) podle § 1 MRG se vztahuje také na obchodní prostory, ale liší se právními důsledky od leasingového práva ABGB, je nutné v jednotlivých případech klasifikace smlouvy v nájemním nebo leasingovém právu (leasing obchodních prostor nebo společností ). Pouze v nájemním právu platí zejména zvýšená ochrana před propuštěním pro nájemce a zvláštní vyživovací povinnost pro pronajímatele.

Právní definice nájemného a nájmu v § 1091 ABGB jsou pouze velmi obecné. Právní věda a odborná literatura proto vyvinuly různá kritéria, která označují jeden nebo druhý typ smlouvy.

Označení smlouvy jako nájem nebo leasing není rozhodující. Záleží na účelu smlouvy.

Pokud jsou k dispozici pouze pokoje, které nebyly zařízeny, je uzavřena nájemní smlouva. Pokud je naopak „živá společnost “ předmětem leasingu a provozní povinnosti vlastníka leasingu , poskytnutí provozních zdrojů (zařízení a skladu) věřiteli, převodu koncese a zákaznické základny a platby závislé na prodeji, považuje se tento smluvní vztah za leasing soudce.

Společnost, která byla ukončena, lze také pronajmout, pokud se jedná pouze o dočasný stav přerušení podnikání a existují pochopitelné důvody pro ukončení činnosti. Naopak společnost, která dosud nebyla uvedena do provozu, může být také základem pro leasing. To je případ, kdy je nájemce povinen provozovat společnost určitého typu s poskytnutými prostředky.

Nákupní centrum , nádraží nebo na letišti, je v souladu s judikaturou Nejvyššího soudu, při pohledu v plném rozsahu jako společnost skládá z různých firem. Vzhledem k velkému počtu dalších podniků a jejich zákazníků existuje v obchodním centru podobná zákaznická základna pro každý jednotlivý podnik, přičemž provozovatel nákupního centra má ekonomický zájem na řízení podniku nájemcem, protože úspěch závisí na kvalitě jednotlivého podnikání. Obsazení místností v (i když jen nedávno otevřeném) obchodním centru je proto třeba hodnotit jako pronájem společnosti.

Ukončení leasingu

Nájemní smlouvy podléhají ustanovením Obecného občanského zákoníku (ABGB). Podle ABGB neexistují žádná závazná právní ustanovení týkající se ukončení. Platí proto smluvní ujednání uzavřená v tomto ohledu nebo, pokud takové dohody neexistují, ustanovení ABGB.

ukončení

Nájemní smlouvy lze uzavřít 30. června. nebo 31.12. lze ukončit s výpovědní lhůtou 6 měsíců . Aby byla výpověď právně účinná, musí být doručena druhému smluvnímu partnerovi před začátkem výpovědní doby. Je proto třeba vzít v úvahu čas běhu pošty.

Konsenzuální rozpuštění

Obě smluvní strany se dohodly, že již nechtějí v nájmu pokračovat. Konsensuální rozpuštění je vždy možné a bez dalších omezení. Z důvodu důkazu se doporučuje písemná forma.

Pád pronajatého majetku

Podle ustanovení ABGB se stávající smlouva automaticky zruší, pokud stávající věc zanikne.

Časová prodleva

ABGB neobsahuje žádná zvláštní právní ustanovení o dohodách na dobu určitou. Nájemní smlouva může být jakékoli délky nebo krátkodobé, i několikrát za sebou.

Předčasné ukončení stávající smlouvy nájemcem

Podle ustanovení rakouského občanského zákoníku má nájemce možnost předčasně ukončit nájem. Toho lze dosáhnout, pokud byl pronajatý majetek z důvodů, které nezavinil, předán ve stavu nebo se dostal do stavu, který jej činí nevhodným pro dohodnuté užívání.

Předčasné ukončení nájemní smlouvy pronajímatelem

ABGB uvádí tři skutečnosti, které pronajímatele opravňují k předčasnému ukončení smlouvy. Tyto jsou:

  • Výrazně nevýhodné využití pronajatého majetku nájemcem.
  • Kvalifikovaný leasingový nedoplatek, což znamená, že nájemce neuhradil zbývající leasing v plné výši do dalšího data navzdory předchozí upomínce
  • Demolice a rekonstrukce pronajaté budovy

webové odkazy

Individuální důkazy

  1. ↑ Nadja Horvath: Online učebnice občanského práva pro cíle a dlouhodobé závazky, Kapitola 6 D VI, Inventarizační smlouva: Nájemné a leasing , zpřístupněno 19. listopadu 2019.
  2. ↑ Constantin Hofer: Tenancy Law University ve Vídni, rok, s. 6.
  3. ↑ Federální zákon ze dne 26. listopadu 1969, kterým se stanoví ustanovení o nájmu zemědělských pozemků (zákon o pronájmu půdy) RIS , přístup k 19. listopadu 2019.
  4. ↑ srov. přehled judikatury RIS Justice RS0031183 .
  5. ↑ srov. Reich-Rohrwig, pronájem obchodních prostor, leasing společností a inventarizační vztahy v nákupních centrech - podle § 1091 ABGB a § 1 MRG, FS Koppensteiner [2001] 629 ff [643 ff]; Karollus / Lukas, smlouvy o zásobách v nákupních centrech, JBl 2006, 76 a více [82 a další].
  6. ↑ Podrobná definice půjček, leasingu a nájemného Rakouská obchodní komora , 7. května 2019.
  7. ↑ Constantin Hofer: Vídeňská tenantská právnická univerzita, rok, s. 7.
  8. ↑ podrobně: OGH, rozhodnutí ze dne 26. července 2006 - 3Ob253 / 05k .